Договорът за доброволна делба има за пряка и непосредствена цел прекратяването на съсобствеността, за чието сключване, форма и изисквания за действителност законът предвижда специални правила.
Съгласно чл. 35, ал. 1 от Закона за собствеността доброволната делба на движими вещи на стойност над 50 лв., както и на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи.
„Ако съсобствениците извършат прекратяване на съществуващата помежду си съсобственост не чрез писмен договор с нотариална заверка на подписите, а чрез нотариален акт, така съставеният акт не нарушава изискваната от закона форма на действителност на сделката. Актът е в надлежна форма, защото са спазени по-тежките изисквания на закона за съставяне на нотариален акт —е чл. 578 и сл. ГПК в сравнение с тези за заверка на подписите на участващите в договора лица по чл. 590 ГПК. Вписването на такъв нотариален акт не може да бъде отказано по съображения, че актът не подлежи на вписване или че не е съставен в изискуемата от закона форма.“ (Определение № 66 от 06.04.2020 г. по ч. гр. д. № 820/2020 г., II г. о. на ВКС).
При сключването на договора за доброволна делба съсобствениците трябва да постигнат съгласие както за прекратяване на съсобствеността, така и за начина, по който да се уравнят дяловете, ако стойността на получените в дял и индивидуална собственост имоти не съответства на стойността на дела на съответния съсобственик от поделеното имущество. Дяловете могат да бъдат изравнени с имот, като всички съсобствени имоти бъдат разпределени между съсобствениците, при което всеки един получава реален дял от съсобствеността и ако стойността на дела му съответства на стойността на получения реален дял, допълнително парично уравняване не е необходимо. Ако стойността на дела му в съсобствеността не съответства напълно или не е поне максимално близка на стойността на получения реален дял, неравенството се изравнява парично. Не е необходимо при това да бъдат посочени точно сумите, които съсобствениците си заплащат за постигане на уравнението. „Сам по себе си фактът на постигане на съгласие за уравняване на дяловете е достатъчен, за да се приеме, че договорът е действителен, дори конкретният размер на уравнението да не е посочен. Достатъчно е и изявлението, че страните са уредили отношенията си по повод поделянето на имота, включително и преди сключването на договора. Ако начинът на уравнение на дяловете е посочен изрично, т. е. посочено е, че уравнението ще се извърши в пари, не е налице безвъзмездност на разпореждането“. (Решение № 40 от 04.03.2014 г. по гр. д. 5600/2013 г., I г. о. на ВКС). Достатъчно е уравнението на дяловете да е определяемо с оглед изразената при сключването на договора воля.
Не съществува пречка неравенството в дяловете да бъде изравнено, като един от съсобствениците поеме задължението да гледа и издържа друг съсобственик. „Договор, с който е постигнато съгласие между съсобствениците за поделяне на съсобствено имущество чрез поставяне в дял на недвижим имот на един от тях, срещу което е поето задължение за издръжка и гледане на друг съделител, представлява договор за делба и не е нищожен, ако е сключен в предвидената в чл. 35, ал. 1 ЗС форма.” – т. 2 на ТР№ 3 от 19.12.2013 г. по т. д. № 3/2013 г. на ОСГК на ВКС.
Предмет на договора за доброволна делба може да бъде и само една вещ, която се поставя в дял на един от съсобствениците, срещу което останалите получават парично уравнение. И в този случай договорът има вещнопрехвърлително действие относно имуществото, предмет на делбата. За да бъде действителна делбата, договорът трябва да бъде сключен между всички лица, които притежават правото на собственост, респ. ограниченото вещно право, предмет на поделяне. Това правило не се прилага, когато идеална част от съсобствения имот се притежава от лица, които са съпрузи, в режим на СИО. Съгласно т. 3 на ТР № 5 от 2013 г. от 29.12.2014 г. по тълк. д. № 5/2013 г. на ОСГТК на ВКС доброволната делба, извършена без участието на единия съпруг, когато идеална част от съсобствения имот се притежава в режим на СИО, не е нищожна на основание чл. 75, ал. 2 ЗН. Тя е непротивопоставима на неучаствалия съпруг и може да бъде оспорена само от него по реда на чл. 24, ал. 4 СК, ако делбеният имот не е получен в дял на съпруга съделител.
Когато съсобствениците на една вещ постигнат съгласие за извършване на доброволна делба е необходима да подготвят следните документи преди да отидат при нотариус:
– документ за собственост на имота/ите – нотариален акт (за покупко-продажба, за дарение, констативен нотариален акт), саморъчно или нотариално завещание, съдебно решение и др.;
– скица на поземления имот или схема на самостоятелен обект в сграда.
– удостоверение за данъчна оценка;
– удостоверение за наследници, ако делбата е между наследници;
– съдебно решение за прекратяване на брака, ако делбата е между бивши съпрузи.
Договорът за доброволна делба се вписан в Службата по вписванията по местонахождението на имота/ите, които се делят. Вписването на договора обаче има само оповестително действие, защото съсобствеността се прекратява с подписване на договора за делба.