Арендата е договор, по силата на който арендодателят предоставя на арендатора имущество за временно ползване. Договорът за аренда е възмезден, като срещу отстъпеното ползване арендаторът е длъжен да заплаща арендно възнаграждение в пари и/или натура. Плодовете, продукцията и доходите, получени от арендатора в резултат на използване на арендуваното имущество, стават негова собственост.
От даденото определение се вижда, че арендата има много общи черти с наема. И в двата случая е налице временно отстъпване на ползването на непотребими вещи или съвкупности от вещи. Ако може да се посочи някаква съществена разлика, то тя е, че при наема целта е ползването, употребата на наетото имущество, а при арендата се цели да се придобият гражданските или естествените плодове, които дава арендуваното имущество. При липсата на систематична уредба в действащото българско право е трудно да се прокара ясно разграничение между наема, арендата и лизинга. В действащото право е уредена само арендата на земеделска земя и на недвижими и движими вещи за земеделско производство, като например: земеделска техника и инвентар, селскостопански постройки, животни и т. н. Движимите и недвижимите вещи най-често се арендуват заедно със земеделска земя, но няма пречка те да са обект на аренда и отделно.
Освен земеделска земя и вещи за земеделско производство, обект на арендни отношения могат да бъдат също: цели търговски предприятия, отделни обособени стопански обекти, като например цехове, работилници, ателиета, сервизи, магазини и други подобни. По-долу ще разгледам накратко арендата на земеделска земя и на вещи за земеделско производство и арендата на търговско предприятие.
Арендата на земеделски земи и на недвижими и движими вещи за земеделско производство е уредена в Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ). Законът съдържа подробна предимно диспозитивна уредба, която насочва страните към важните моменти относно договора за аренда и се прилага, ако страните не са уговорили нещо различно. Законът съдържа и императивни норми, които отразяват спецификата на земеделската дейност и целят да предпазят страните от необмислено уговаряне на условия, които биха могли сериозно да накърнят интересите им, както и взаимния баланс между ползите и тежестите за страните. Договорът за аренда трябва да е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, извършени едновременно. Ако договорът не е сключен в такава форма, той ще е нищожен, т.е. няма да породи целените от страните права и задължения.
Договорът за земеделска аренда трябва да се впише в службата по вписванията по местонахождението на имота. Договорът се регистрира също и в съответната общинска служба по земеделие. Регистрирането се извършва съгласно правилата на Наредба № 6 от 2000 г. за условията и реда на регистрация на договорите за аренда в поземлените комисии. Срокът на договора за земеделска аренда не може да е по-малък от пет стопански години. ”Стопанска година“ е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година. Ако страните са уговорили по-кратък срок, то договорът следва да се счита сключен за пет години.
Ако договорът за земеделска аренда е сключен без определен срок, всяка от страните може да го прекрати с предизвестие. Предизвестието може да бъде отправено след изтичането на четвъртата година и ако не е уговорено друго, трябва да е направено поне две стопански години преди прекратяването (чл. 29 ЗАЗ). Простичко казано, ако не е посочен срокът на арендата, договорът може да бъде прекратен едва с изтичането на шестата година, и то ако през четвъртата
стопанска година е отправено предизвестие. Прекратяването на договора също подлежи на вписване и регистрация в службата по вписванията и в съответната общинска служба по земеделие.
Основните задължения на арендодателя са:
- да предаде арендуваното имущество в уговореното състояние;
- да поддържа за срока на договора арендуваното имущество в състояние, което отговаря на уговореното в договора
- да поддържа за срока на договора арендуваното имущество в състояние, което отговаря на уговореното в договора ползване. По отношение на състоянието на арендуваното имущество при предаването му, както и по отношение на задължението за поддържане на имуществото от арендодателя, страните могат да се отклонят от предложените в закона правила;
- да осигури спокойното и безпрепятствено ползване на арендуваното имущество от арендатора.
Основните задължения на арендатора са:
- да извършва арендното плащане;
- да ползва и поддържа арендуваното имущество с грижата на добрия стопанин;
- след прекратяване на арендния договор да върне арендуваното имущество в състоянието, в което го е приел, като се отчете обикновеното му изхабяване в резултат на ползването.